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本村的房子能賣給外村人嗎?需要辦理哪些手續?

涉及宅基地買賣法律問題,對于在非本村成員之間的買賣,原則上基本是認定無效。

《最高人民法院關于印發的通知》(法辦[2011]442號)第15條明確,

在農村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售,應當依據合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規定,認定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經濟組織成員以外的人的合同,不具有法律效力;出售給本集體經濟組織成員的,應當符合法律、行政法規和國家政策關于宅基地分配、使用條件的規定。

上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見,對于農村宅基地買賣的處理意見主要如下:

第一、對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣,該房屋買賣合同認定為有效。

第二、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的,如果取得有關組織和部門批準的,可以認定合同有效。

第三、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的,未經有關組織和部門批準,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應作無效處理。

第四、對于將房屋出售給本鄉以外的人員,未經有關組織和部門批準,如果合同已實際履行完畢,且購房人已實際居住使用該房屋的,對合同效力暫不表態,實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則,承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住、使用該房屋的權利。

當然,上面是上海高院的處理意見,但實踐中,對于宅基地的流轉原則上還是局限與本村集體成員之間的流轉,否則屬于無效買賣情形。最高院《八民會議紀要》對于此問題也在場明確,在非試點地區,農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人,該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后,買受人請求返還購房款及其利息,以及請求賠償翻建或者改建成本的,應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

但是,本村成員之間的宅基地買賣,也并未都均屬于有效情形,仍然需要符合其他條件要求。所以對于宅基地的買賣,需要符合以下情形,方能有效:

1、需經本村村民委員會同意和鄉級政府的批準;

2、轉讓人與受讓人同為本村村民;

3、受讓人無宅基地,符合宅基地申請條件;

4、宅基地使用權不能單獨轉讓,須與住房一并轉讓。另外,轉讓人戶口應該已遷出本村或屬于“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅,須明確表示不再申請宅基地,且有證據表明其已有住房保障,如與其他近親屬合戶居住。

符合以上條件,房屋買賣才能萬無一失。

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