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威海市司法局 普法宣傳 普法案例解讀:公平原則在農村房屋買賣合同無效案件中的適用

關鍵詞

公平原則  誠實信用原則  非集體經濟組織成員  宅基地  法律、法規強制性規定

裁判要點

農村宅基地上的房屋買賣雖不是普遍現象,但也位數不少,而根據我國現行的法律、法規的規定,非本村集體經濟組織成員為購買本村宅基地上的房屋與本村集體經濟組織成員簽訂的房屋買賣合同系無效合同。依據該規定,當訴爭房屋因房屋拆遷補償等原因出現較大增值利益時,出賣宅基地房屋的一方往往會違背誠實信用原則主張合同無效、索要房屋獲得利益,導致買房利益受損。本案就如何在不違反法律、法規的前提下,適用公平原則平衡賣方與買方的利益,從而譴責違背誠實信用原則的行為,作出了一些探討。

相關法條

《中華人民共和國物權法》第五十九條第一款、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款、第六十三條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條

案件索引

(2013)威環民初字第2582號

基本案情

原告(反訴被告)張華軍(身份證號:370632195602077030),男,1956年2月7日出生,漢族,住威海臨港經濟技術開發區草廟子供銷社29號。

委托代理人安群昌,山東東方未來律師事務所律師。

被告(反訴原告)馬德勝(身份證號:222403196611084815),男,1966年11月8日出生,漢族,戶籍所在地吉林省敦化市秋梨溝鎮橫道河子村一組,住威海臨港經濟技術開發區草廟子鎮北大疃村。

委托代理人劉曉蕾,山東光威律師事務所律師。

原告(反訴被告)張華軍與被告(反訴原告)馬德勝房屋買賣合同糾紛一案,本院受理后,依法組成合議庭,公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)張華軍及其委托代理人安群昌、被告(反訴原告)馬德勝及其委托代理人劉曉蕾到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告張華軍訴稱,2001年6月,原告將自己所有的位于威海臨港經濟技術開發區草廟子鎮北大疃村的房屋以7 500元的價格賣給被告。因被告系外地戶口,不是北大疃村集體經濟組織成員,原、被告的房屋買賣行為違反了法律法規的強制性規定,雙方因此簽訂的房屋買賣協議無效。根據《合同法》的有關規定,合同無效的,因該合同取得的財產應當予以返還,故原告訴至法院請求依法確認原、被告之間的房屋買賣協議無效;判令被告返還房屋并拆除修繕部分;訴訟費用由被告承擔。

被告馬德勝答辯并反訴稱,我方認為房屋買賣合同無效,但是原告的訴訟請求違背了誠實信用的原則,其應返還我方購房款7 500元,同時還應當按照訴爭房屋的增值部分給予被告補償。被告對訴爭房屋進行過裝修、維修以及擴建,這部分損失原告應予補償。我方反訴原告返還購房款7 500元;原告支付我方房屋增值部分的90%約27萬元及房屋的修繕、裝修、擴建款2萬元。

經審理查明,1999年12月23日,原、被告簽訂房屋買賣合同,原告將位于威海臨港經濟技術開發區草廟子鎮北大疃村的69號房屋(房產證號:文房證字第0276434號)出售給被告,價款7 500元。被告購買房屋后,于2004年2月陸續對房屋進行了裝修和修繕。經威海天勤工程咨詢管理有限公司鑒定,房屋的裝修修繕價值為土建3 610.27元、裝飾7 390.17元、修繕9 793.81元、水暖安裝3 637.60元,共計24 431.85元。其中的土建部分系被告在訴爭房屋門前所蓋的雜物室,屬違法建筑,原告不主張該雜物室的所有權。2014年4月21日,被告馬德勝與威海臨港經濟技術開發區草廟子鎮北大疃村村民委員會簽訂補償協議,約定:被告采取產權調換的方式,按照訴爭房屋141的面積置換80-90平方米的樓房一套,搬遷費1 200元,自行搬家獎勵500元,規定時間內簽訂合同獎勵3 000元,規定時間內抓鬮獎勵5 000元,規定時間內騰空房屋獎勵6 000元。因拆遷安置房屋并未建成,本案訴爭房屋并未被拆除,仍由被告居住使用,房屋補償利益亦未發放給被拆遷人。

另查明,威海臨港經濟技術開發區草廟子鎮北大疃村房屋拆遷安置補償按照每平方米2 200元補償房屋差價。

上述事實,有原、被告的庭審陳述、房產證、房契、補償協議書及財產價值鑒定書等在案證實。

裁判結果

一、原告張華軍與被告馬德勝于1999年12月23日簽訂的關于威海臨港經濟技術開發區草廟子鎮北大疃村69號房屋(房產證號:文房證字第0276434號)買賣合同無效。

二、被告馬德勝將威海臨港經濟技術開發區草廟子鎮北大疃村69號房屋(房產證號:文房證字第0276434號)返還原告張華軍。

三、原告張華軍返還被告馬德勝購房款7 500元。

四、原告張華軍支付被告馬德勝房屋增值補償款257 295元。

五、原告張華軍支付被告馬德勝房屋裝修補償款15 000元。

上述第二、三、四、五項確定的返還、給付義務,于本判決生效之日起三十日內履行。

案件受理費550元及反訴費275元,原告張華軍承擔412.5元,被告馬德勝承擔412.5元。

裁判理由

本院認為,宅基地關系到農民的基本居住條件,而農村房屋的轉讓必然導致宅基地使用權的轉移,所以我國法律禁止非本村集體經濟組織成員購買本村的房屋。被告并非威海臨港經濟技術開發區草廟子鎮北大疃村集體經濟組織成員,其與原告簽訂的房屋買賣合同,因違反法律強制性規定,應屬無效合同,故原告主張合同無效,于法有據,應予支持。被告作為房屋的居住使用人雖已與威海臨港經濟技術開發區草廟子鎮北大疃村民委員會簽訂了房屋拆遷安置補償協議書,但訴爭房屋并未被拆遷,仍由被告繼續居住使用,故原告請求被告返還房屋,于法有據,但原告應返還被告購房款7 500元。被告購買原告房屋后,已在訴爭房屋居住達十四年之久,被告反訴主張分割增值部分,符合公平原則,對被告反訴請求的合理部分,應予支持。本院認為,參照房屋拆遷安置補償合同每平方米補償2 200元的約定計算房屋的現價值310 200元,增值302 700元,原告應支付被告增值部分的85%計257 295元。

被告購買訴爭房屋后對訴爭房屋進行了增建及裝修,除土建部分因屬違法建筑,本院不予處理,其他部分若恢復原狀則不利于物的合理有效利用,故原告訴訟中主張被告拆除其對房屋的增建及裝修部分,于法無據,本院不予支持。經威海天勤工程咨詢管理公司鑒定,被告對房屋裝飾、修繕及水暖安裝的價值為20 821.15元,因被告系陸續對房屋裝修,原、被告均無證據證明具體的裝修時間,考慮到裝修部分的折舊,本院認為,原告應補償被告15 000元裝修款為宜

案例注解

農村房屋買賣合同簽訂時,買賣雙方對房屋價值自然作出了評估,雙方簽訂合同確系真實意思表示,法律本應維護這種平等交易關系,但因涉及到集體土地的管理問題,故法律、法規對非同一集體經濟組織成員之間對宅基地上房屋的買賣行為作出了禁止性規定,從而導致買賣雙方真實的意思表示出現了“不真實”的結果。雖然法律、法規作出了禁止性的規定,但實際上,農村從未杜絕過此種交易行為。當作為交易標的物的房屋未出現價值的巨大波動時,買賣雙方即使已知道買賣合同因違法了法律、法規的禁止性規定而不能得到法律的肯定與支持,也不主動去主張合同無效。但當拆遷補償等導致房屋價值巨大變化的情形出現時,利益均衡被打破,在利益面前,賣方往往不再考慮誠實信用原則,更何況法律、法規的禁止性規定給了他們拋棄誠實信用原則的“信仰”,所以農村房屋拆遷補償往往導致大量主張房屋買賣合同無效案件的產生。法院在審理此類案件時,如果僅僅局限于法律、法規的僵化性規定,不考慮維護民法的公平原則及誠實信用原則,那么輕則導致判決結果有所偏頗,重則導致當事人對法官失去信任、對法律失去信心,從而激化矛盾,甚至出現沖擊法官、法院的情形。為此,我院在審理此類案件過程中,逐漸探索出一條既不違反法律、法規的強制性規定,也盡力維護了民法的公平原則及誠實信用原則的審判方式。

首先,確定房屋買賣合同無效,買方有義務將房屋返還給賣方,從而維護法律、法規的權威性及公信力。

其次,賣方收回房屋后,除返還買房購房款并補償買房對房屋的裝修及增建外,還應針對房屋的增值利益(可以參考房屋的拆遷補償利益)根據房屋出售時間的長短按照一定的比例返還賣方。一般來說,5年以內,返還50%-60%;5-10年,返還60%-80%;10年以上,返還80%-90%。

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